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张丽律师--在租赁合同纠纷中如何主张可得利益损失

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在租赁合同纠纷中如何主张可得利益损失

随着商品经济的快速发展,市场交易主体之间为了促成交易,通常会采用缔约合同的方式来明确双方的权利义务以避免发生纠纷时给自身带来利益上的损失。签约已然成了所有交易的前提,但是再完美的合同都很难保证不会发生违约的情形。那么,当合同主体一方违约之后,守约方该如何维护自己的权利,包括如何主张预期可得利益损失?下面我们就以房屋租赁合同纠纷为例,谈谈守约方在什么情况下可以向违约方主张可得利益损失。

一、主张可得利益损失的法律依据

《合同法》第一百一十三条规定,“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第9条规定,“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。”

根据上述相关法律的规定,可得利益是指合同履行后可以获得的利益。可得利益损失是指在生产、销售或提供服务的合同中,生产者、销售者或服务提供者因对方的违约行为而受到的预期纯利润的损失。可得利益损失分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失。房屋租赁合同中的可得利益损失就属于经营利润损失。

二、房屋租赁合同中可得利益损失的范围

在房屋租赁合同纠纷中,守约方主张可得利益损失的范围,大致有如下几种情况:

(一)出租方违约解除合同给承租方造成损失的情形

1.若承租方租赁房屋后将该房屋进行转租并征得出租方同意的,因出租方违约(如提前收回房屋)给承租方造成损失的,其中转租收益就是可得利益损失。

2.若承租方租赁房屋后将该房屋用来经营商场、酒店、餐厅等,因出租方违约(如消防不合格、停水停电停空调暖气)给承租方造成损失的,其中经营利润就是可得利益损失。

(二)承租方违约解除合同给出租方造成损失的情形

无论承租方将租赁房屋作何用途,只要承租方无力继续履行而提出解除合同或是因根本违约导致合同无法继续履行出租方提出解除合同的并因此给出租方造成损失的,其中租金收益就是可得利益损失。

三、房屋租赁合同中可得利益损失的认定规则及举证责任分配

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条规定,“人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。”第11条规定,“人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。”

在认定房屋租赁合同中的可得利益损失时,应首先考虑如何分配双方的举证责任,这是计算损失数额的前提性条件。对于双方的举证责任,根据上述相关法律规定,违约方应当承担的举证责任有:非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益、非违约方的过失等。如出租方因市政工程需要改造致使承租方无法继续经营的,属于非违约方的过失。守约方应当承担的举证责任有:其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本等。如合同正常经营期间守约方可以获得的利润总额就是可得利益损失总额,必要的交易成本包括水电费、税费、员工工资等。至于可以预见的损失,则既可以由非违约方来举证,也可以由人民法院根据具体案情裁量。

但是,并不是守约方所有的损失都可以得到法院的支持,只有在符合预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等条件下,守约方的可得利益损失才有可能得到充分的支持。

所谓预见规则是指可得利益不应超过违约方在订立合同时预见或应当预见的损失。如房屋租赁合同中,租赁期间遇房屋租金上涨就是可预见的市场风险,出租方不能因此而对承租方主张可得利益损失。

减损规则是指守约方不得就其本可以采取合理措施予以避免的损失获得赔偿。如出租方为了提前收回房屋,采用停水停电的方式干扰承租方经营水族馆,承租方本可以采取紧急措施转移馆中的动植物却以为出租方会恢复水电而放任不管,承租方不得就此产生的损失向出租方主张赔偿。

损益相抵规则是指守约方因对方的违约行为而获得利益时,其所能请求的实际赔偿额为损失减去该利益的差额。

过失相抵规则是指受损方对损失的发生也有过错时,其应当对自己过错行为造成的损失部分承担责任,法院应当在该范围内减轻违约方的赔偿责任,但是受损方的过失行为必须是损害发生或扩大的共同原因。

综上分析,可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-违约方不可预见的损失-非违约方不当扩大的损失-非违约方自己过错造成的损失-非违约方因违约方违约行为获得的利益-必要的交易成本。

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